근생빌라에 대해 이미 들어본 적이 있는 분들도 많을 겁니다. 집을 자주 보러 다니신 분들이라면 특히나 더요. 가끔은 근생빌라라는 말을 처음 듣는 분들도 계신 것 같습니다. 그래서 오늘 얘기의 주제는 근생빌라입니다.

근생빌라는 건축물대장상 근린생활시설 로 되어 있는 빌라를 말합니다.

흔히 알고 계시는 것처럼 빌라는 주거시설 이죠. 반면 근린생활시설은 상업시설 의 일종입니다. 1종 근린 생활시설, 2종 근린 생활시설, 뭐 이런 식으로 나눠져 있지만, 그것을 분류하는 것이 오늘 얘기의 초점은 아니니까, 그냥 뭉뚱그려 근린생활시설이라 하기로 해요.

때로는 건축물 대장 상에 #업무시설, 혹은 사무소 등으로 기재되어 있는 경우도 있습니다. 통상 중개업계에서는 이들을 모두 근생빌라라고 부르고 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 근생빌라는 당초 허가된 용도에 맞지 않게 사용되고 있는 빌라를 말합니다. 말하자면 불법이죠. 처음 건축물 사용승인을 받을 때에는 근린생활시설로 사용하기로 했으나, 실제로는 이를 어기고 주거시설로 사용하는 그러한 빌라를 말합니다.

보통 내부시설은 완벽한 주거시설로 되어 있는 경우가 많습니다. 도시가스, 전기, 수도는 말할 것도 없고 방 구조, 거실, 내부 화장실, 욕실 등등, 실제 사용은 그냥 완전한 빌라입니다. 누가 봐도 상업시설로 사용할 물건이 아닌거죠.

근생빌라가 생겨나는 이유는 간단해요. 그냥 돈 문제입니다. 같은 평수에 건축을 한다 칠 때, 근린생활 시설이 끼어 있는 경우에는 조금이라도 더 넓은 평수의 건축이 가능합니다. 예를 들어, 주차장 규정만 하더라도, 주거시설과 근린생활시설은 적용기준이 다르거든요. 근린생활시설로 지으면 완화된 주차장 확보 규정을 적용받게 되고, 그 말인 즉은 건축물 평수를 좀 더 넓힐 수 있다는 뜻이 되는거죠.

당연히 집을 지어 파는 입장에서는 근린생활 시설을 포함시켜 빌라를 짓는 것이 유리합니다. 대개 건물 전체 중에서 한개나 혹은 두개 층을 근린생활시설 용도로 하고 나머지를 주거시설로 하여 건축을 하여 승인을 받게 되죠. 물론 이렇게 지어진 근린생활시설은 실제로는 주거용도에 적합하게 지어지게 됩니다.

문제는 그 다음입니다. 이런 방식의 무단 용도변경 사용은 당연히 불법입니다. 불법 #용도변경 의 관리감독은 대개 해당 구청 등에서 하게 되는데, 당연히 구청에서도 이렇게 무단 사용되고 있는 실태를 잘 알고 있습니다. 감시의 대상이 되는거죠.

근린생활시설과 주거시설의 가장 커다란 차이점은 #취사시설 입니다. 특별한 경우가 아니면 근린생활에서는 도시가스 등을 연결해서 취사시설을 사용할 수 없습니다. 물론 주거시설에서는 이러한 취사시설이 절대적으로 필수 시설이죠. 근생빌라는 사실상 주거용이다보니 이러한 취사시설을 갖추게 됩니다. 감독관청에서도 이러한 실상들을 잘 알고 있습니다.

실제로 불법사용이 확인되면, 감독관청에서는 원래 용도에 맞도록 환원하라는 통지를 하게 됩니다. 통지를 무시하게 되면 강제이행 명령이 내려집니다. 그래도 이행이 되지 않으면 강제이행금이 부과됩니다. 예전에는 5차례 이행강제금이 부과되고 나면 더 이상 이행명령이 내려오지 않았지만, 요즘은 그렇지 않습니다. 이행이 이루어질 때까지 무한반복하여 이행명령이 내려오고, 이행이 이루어지지 않으면 강제이행금이 부과됩니다.

대개 근생빌라 소유주들의 대처방식은 비슷합니다. 이행명령이 내려오면 강제이행금이 부과되기 전에 일단 이행을 합니다. 취사시설을 철거하고 기타 규정에 맞는 조건들을 갖추어 감독관청에 알립니다. 감독관청은 강제이행금 부과를 중단합니다. 그런 다음, 대개는 다시 주거시설로 바꾸어 버립니다. 취사시설 등을 다시 설치하는거죠. 다시 얼마간의 상당한 시일이 소요됩니다. 감독관청이 이를 인지하고, 경고하고. 통보하고ㅡ 명령하고... 다음 번 이행금이 부과 되기 전까지 한 두 해를 이렇게 보냅니다. 그 다음은 이전 과정의 반복입니다. 물론 실제로 주거시설에서 근생시설로 바꾸어 임대하거나 사용하는 경우들도 있기는 하지만요...

얘기만 들어도 머리가 복잡한 근생빌라, 거래를 해야 말까요? 말아야 할까요? 사야 할까요? 말아야 할까요? 전세계약을 맺어야 할까요? 말아야 할까요? 무조건 아닐 것 같죠? 꼭 그렇지만은 않습니다. 계약을 하는 것이 이득일 가능성도 있습니다. 지식의 힘이죠. 다음 편에서 계속하도록 하겠습니다.