홍길동씨가 어느 집에 임차해서 살고 있다고 쳐봐요. 그런데 계약만기 한 달 전에 집주인에게 전화가 왔어요. 계약기간이 만료됐으니 집을 비우래요. 잠깐 앞길이 막막해져요. 이거 어떡하죠?

일단 계약서를 먼저 꺼내보셔야 해요. 이 집 임차계약이 언제였더라? 혹은 계약서를 다시 쓴 것이 언제였지? 이런 것들을 먼저 확인해봐야 합니다.

계약날짜 혹은 계약 갱신날짜가 2020년 12월 10일 이전일 때와 이후일 때에 따라 차이가 있어요. 묵시적 갱신에 따른 통지기간이 서로 다르게 정해져 있어서 그래요. 

묵시적 갱신이란, 임대인과 임차인이 묵시적으로 계약을 연장한 것으로 본다는 법적 규정을 말합니다. 계약서로 주고 받은 내용은 없지만, 묵시적으로 갱신을 약속한 것으로 보는 거죠. 엄연히 계약의 성립입니다.

만약 2020년 12월 10일 이후라면  아주 간단해요. 그냥 안비우면 됩니다. 왜냐하면 그날 이후의 계약분에 대해서는 계약 만료 6달에서 2달 전까지 임대인이 임차인에게 계약만료 의사를 통보할 의무가 있거든요. 이 기간 내에 아무 말이 없으면 묵시적 계약이 성립한 것으로 봅니다. 임차인은 2년을 더 살 수 있어요.

가끔 이렇게 물어보는 분들이 계십니다.

"집주인이 직접 들어와 사는 경우에는 집을 비워야 한다던데요."

아니예요. 묵시적으로 다시 계약이 된 겁니다. 유효한 계약이니 집주인이 직접 들어와 사는 것과는 아무 상관 없습니다. 그러니까, 이미 더 살기로 계약서를 쓴 것이나 마찬가지라고요.

게다가, 계약 만료 두 달 전까지 아무 말이 없었다면, 임차인은 계약갱신 청구권을 사용하지 않았겠군요. 임차인은 다시 2년 후에 계약갱신 청구권을 사용할 수도 있어요. 그러니까 갱신되는 싯점에서 4년을 살 수 있겠군요. 물론 2년 후에 최대 5%까지 임대료는 올려주게 될 수도 있어요.

계약 기간이 늘어나면 계약갱신 청구권을 쓴 것이 아니냐구요? 아뇨? 계약갱신 청구권은 분명히 이를 사용하겠다고 했을 때에 비로소 사용한 것이 됩니다. 묵시적 계약에서는 그런 말을 한 적이 없으니, 계약갱신 청구권은 그냥 남아있게 됩니다. 2년 후에 처음으로 쓰게 되는거죠.

주어진 기간 내에 임대인이 계약갱신 거절의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.

주어진 기간 내에 임대인이 계약갱신 거절의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.

그러니까, 2020년 12월 10일 이후 계약된 경우라면 집 주인이 한 달 전에 무슨 얘기를 해도 다 소용이 없어요. 나는 2년 더 살고 2년 후에 계약갱신 청구권 사용해서 다시 2년 더 살고, 와 개꿀이닷!!!

2020년 12월 10일 이전에 이루어진 계약이라면? 이 때는 통지기간이 계약만료 6개월전부터 1개월 사이입니다. 만약 계약만료일로부터 1개월이 남지 않은 싯점에서 주인이 비워달라는 통보를 하면, 위에서 읽으신대로 하면 됩니다. 더 살고, 2년 후에 계약갱신권 사용해서 2년 더 살고, 이것도 개꿀 !!!

그리고 묵시적 갱신이 성립하면 임차인에게 정말 좋은게 한가지 더 있어요. 임차인은 자기 의사에 따라 2년을 더 살 수 있지만, 만약 집을 비우고 싶으면 3개월 전에만 통보하면 돼요. 그러니까 임차인은 언제든지 3개월 전에만 통보하면 임대인으로부터 보증금을 돌려받고 집을 비울 수 있다고요. 이거 대단하죠?

그래서 묵시적 갱신의 경우에는 임대인이 임차인에 비해 절대적으로 불리해요. 그런데 사실은 주택 임대차 보호법 자체가 그래요. 임차인에게 일방적으로 유리한 조항이 많아요. 절대 우리가 생각하는 법률적 상식과는 다르다니까요. 이유는 간단해요. 임차인을 계약상 약자로 간주하는거죠. 그래서 일방적으로 편을 들어주는거죠. 이런 것을 편면적 규정이라고 해요. 한쪽으로 유리하게 기울어진 규정이라는거죠. 법률적으로는 편면적이지만, 약자과 강자의 관계를 고려하면 그래야 균형이 맞는다고 보는거죠. 법리가 그러합니다. 이해가 되지 않나요?

그런데 만약 주인이 통지기간 내에 통지를 했다손 치면요? 그러니까 2020년 12월 10일 이전 계약분의 경우에는 계약만료 6개월에서 1개월전 사이에, 그 이후의 계약분은 6개월에서 2개월 전 사이에, 통보가 이루어졌다면 어떻게 될까요?

계약 갱신권 쓰셔야죠. 바로 의사표시 하고 쓰시는게 좋아요. 왜냐면 계약갱신권 사용도 의사표시를 해야 하는데, 그 기간이 주인의 계약갱신 거절의사 표시기간, 그러니까 앞에서 말한 6개월전부터 2개월, 혹은 6개월전부터 1개월의 기간과 똑같아요. 주인이 계약연장 거부의사를 표시했는데, 내가 어어어 하다가 기간 놓치면 정말 집 비우셔야 할 수도 있어요. 그러니까 바로 사용하시는게 좋아요.

계약갱신권을 사용하는 경우에는 집주인이 직접 들어와 살거나, 직계가 직접 들어와 살겠다고 주장할 수 있어요. 이 때는 집을 비워줘야 해요.

그런데 집주인이 말로만 직접 들어오겠다고 하고, 실제로는 집세를 올려 다른 사람에게 세를 놓는 경우도 발생할 수 있겠죠? 이 때는 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 되어 있는데요, 이에 대해서는 다음 적절한 기회에 다시 쓰도록 할게요. 글이 너무 길어졌거든요. 오늘은 여기까지.