근생빌라 얘기를 조금 더 이어가겠습니다. 오늘은 임차인 입장에서 얘기해 보도록 하죠? 역시 질문은 같습니다. 근생빌라라고? 계약해도 될까요? 입니다.

결론은? 저는 계약 해도 좋다는 쪽입니다. 단 전후관계를 잘 아시고 몇가지 것들을 꼼꼼히 살피신 후에 하셔야 한다고 말씀드리고 싶네요.

임차인 입장에서 근생빌라의 최대 강점은 역시 싼 임대료입니다. 보통 같은 조건의 일반빌라에 비해 가격이 훨씬 저렴합니다. 30% 정도 싼 임대료의 빌라도 많이 보아왔고 심지어는 절반 가까이 저렴한 것들도 본 적이 있습니다. 저렴한 임대료에 좋은 빌라를 임차할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

 

첫째로 내가 계약기간을 다 채우지 못하고 중도에 이사갈 가능성이나 계획이 있으면 근생빌라는 비추입니다. 근생빌라는 가격이 싸기는 하지만, 여전히 사람들이 기피하는 경향이 있습니다. 보통 사람들의 심리가 유리한 점, 불리한 점 등을 꼼꼼히 따져보기보다는 불리하거나 불편한 점이 있으면 일단 피하려는 경향이 있는데, 근생빌라의 경우도 예외가 아닙니다. 계약기간 중간에 이사를 하려는 경우, 다른 계약자가 잘 들어오지 않아 애를 먹는 경우들이 생각보다 자주 있습니다. 이 점은 꼭 명심하셔야 합니다.

 

근생빌라는 불법이지만, 그렇다고 임차인 이 불법행위를 한 것은 아닙니다. 그러니 불법행위를 하고 있다는 강박관념은 버리셔도 좋습니다. 불법행위는 임대인 이 한 것이고, 불법행위에 대한 책임 역시 임차인이 아닌 임대인의 몫입니다.

 

용도에 맞게 시설을 변경하라는 이행명령 이 나오더라도 이것 역시 임차인의 의무는 아닙니다. 당연히 임대인이 자기 책임 하에 이행명령에 따르던지, 아니면 강제이행금 을 납부하던지 해야 하는 것이죠. 다만 강제이행 명령이 나왔을 때 임대인이 임차인에게 일시적인 시설변경을 위해 협조해달라는 요청을 할 수도 있습니다. 이 요청을 받아들일지 말지는 임차인의 권리입니다만, 어쨋든 이런 요청 자체가 불편한 것일 수도 있습니다. 이 점도 감안하셔야 합니다.

무엇보다도 중요한 것은 계약시입니다. 계약시 이 빌라가 근생빌라이지만 자신이 주거목적으로 사용하기 위해 임대한 것이고, 임대인 역시 이러한 사실을 잘 알고 있다는 것, 그리고 임차인이 주거용으로 사용할 수 있도록 유지시켜 줄 의무가 임대인에게 있는 것 등을 계약서에 명시하는 것이 바람직합니다. 아니 중요합니다. 예를 들어,

 

"본 부동산의 건축물 대장상 용도는 #제2종근린생활시설 (사무소)이나 임차인은 주거용을 사용목적으로 함(임대인은 임차인의 주거용으로의 사용목적에 대한 제반 책임을 부담함)"

이런 정도의 문구를 계약서상에 명기해 두시는게 좋습니다. 사람 일을 어떻게 알까요? 임대할 때는 분명 주거용으로 사용하는 것을 알고 있으면서, 이행명령이 나오니까 왜 주거용으로 사용하느냐는 엉뚱한 소리를 하지 말란 법이 없는 것이죠. 자신의 권리는 자신이 지키는 것이 맞습니다.

혹시 전세로 임차를 하시는 경우에는 근생빌라의 현실적 매매가격도 잘 살펴보시는 것이 좋습니다. 일전에도 말씀드린 적이 있습니다만, 근생빌라 전세가격이 매매가격보다 높은 경우에는 특히 입주에 유의하셔야 합니다. 나중에 집주인이 전세가격을 돌려주지 않을 수도 있으니까요. 근생빌라의 경우 특히 경매에 들어가면, 몇 차례 유찰가능성이 있기 때문에, 자칫 자신이 원치 않는 상태에서 살던 근생빌라를 떠넘겨받게 될 가능성도 있습니다. 이에 대해서는 제 블로그의 이전 글을 참조하시기 바랍니다.

물론 선순위 근저당등이 설정되어 있는 경우에 근생빌라 전세입주는 특별히 유의하셔야 합니다. 다른 #부동산 도 마찬가지입니다만, 특히 근생빌라의 경우 경매에 들어가더라도 선순위 근저당과 자기 전세보증금이 충분히 보전될 수 있는 상태인지 확인해 두시는 것이 안전합니다.

전세입주를 원하시는 경우 근생빌라는 거의 대부분 전세대출을 받기 어렵다는 점도 미리 유념해두셔야 합니다. 은행 입장에서 근생빌라에 전세대출을 하더라도 일반빌라의 전세대출에 비해 특별히 불리한 점은 없지만, 근생빌라 그 자체가 불법이라는 단순한 이유만으로 대부분 대출을 거절합니다. 이것은 참고사항입니다.

전세보증금의 안전한 보장을 위해 전입신고와 확정일자는 필히 마쳐져야만 합니다. 근생빌라는 보증보험 가입이 어렵습니다. 자기 보증금은 자기가 지켜야만 합니다. 그러기 위해서는 전입신고와 확정일자 확보가 반드시 되어야만 합니다. 이것을 할 수 없는 상황이라면, 다른 부동산 역시 마찬가지입니다만, 특히 근생빌라 임차는 다시 고려해보는 것이 좋습니다.

전입신고와 확정일자 확보는 우리나라에서는 가장 일차적이고도 확실한 보증금 보호수단입니다. 사실 #보증보험 의 경우에도, 전입신고와 확정일자를 우선적인 조건으로 하고 있는데, 이는 어쩌면 매우 당연한 조치입니다. 보증보험의 목적은 모든 보호조치에도 불구하고 임대주가 만기시에 제 때 보증금을 반환하지 못할 경우 이를 책임져준다는 의미이지, 법적인 자기보호조치 없이 보증금을 보호해주겠다는 의미는 아닙니다.

보증보험 가입은 어렵지만, 해당 물건에 임의경매라도 진행된다손 치면, 가장 우선적인 자기보호 수단은 전입신고와 확정일자 확보라는 점을 잊어서는 안되겠습니다.

결론적으로 근생빌라의 임차계약은, 계약서에 자신이 주거목적으로 임차하고 있음을 정확히 밝히고, 매매시세에 비해 적절한 보증금 하에서, 중도에 이사계획 등이 없다면, 앞뒤의 정황을 꼼꼼히 따져 해 볼만 하다는 것이 공인중개사의 생각입니다. 물론 이 밖에 다른 제반 변수들에 대해 잘 살펴보고 안전한 부동산인지의 여부를 판단하는 것은 어디까지나 임차인의 몫이라 하겠습니다.